Piotr Grodecki Piotr Grodecki
2629
BLOG

Grunt to podstawa

Piotr Grodecki Piotr Grodecki Polityka Obserwuj notkę 0
Setki tysięcy spółdzielców bez praw do mieszkań. Taki jest efekt ogromnych nieprawidłowości przy oddawaniu gruntów w użytkowanie wieczyste na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.
 
Jedni sądzą, że stali się właścicielami mieszkań w wyniku tzw. przekształceń własnościowych, inni - że przysługuje im spółdzielcze lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu. W rzeczywistości, wskutek nieważności umów użytkowania wieczystego, są jedynie posiadaczami mieszkań bez tytułu prawnego.
 
Witamy w III RP
 
W PRL powszechna była praktyka sytuowania budynków spółdzielczych na gruntach nienależących do spółdzielni mieszkaniowych. Wówczas nie przywiązywano wagi do porządkowania, w aspekcie formalnym, stanów prawnych nieruchomości. Tereny państwowe przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe były przekazywane spółdzielniom bez zawierania umów użytkowania wieczystego. W rezultacie wznoszone budynki jako części składowe gruntu przechodziły na własność Państwa. Nieruchomości, w związku z przywróceniem samorządu terytorialnego i komunalizacją mienia państwowego, stały się z dniem 27 maja 1990 r. własnością gmin.
 
Po przemianach ustrojowych spółdzielnie mieszkaniowe próbowały uzyskać prawa do uprzednio zabudowanych gruntów, ale obowiązujące na przełomie lat 80-tych i 90-tych ubiegłego stulecia przepisy to uniemożliwiały. Zgodnie z art. 20 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (w brzmieniu po 5 grudnia 1990 r., wcześniej art. 21 oraz, w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych, art. 22 ust. 2) oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego musiało nastąpić z równoczesną sprzedażą budynków.
 
Odpłatne nabycie przez spółdzielnie hektarów osiedli mieszkaniowych położonych w miastach całej Polski, wartych dziesiątki miliardów złotych, nie wchodziło w rachubę z przyczyn finansowych. Jak wobec tego „uwłaszczano” spółdzielnie? Według schematu: najpierw urzędnik wydawał decyzję administracyjną o oddaniu działki w użytkowanie wieczyste z rażącym naruszeniem prawa, bez oświadczenia o sprzedaży położonych na tej działce nieruchomości budynkowych. Następnie w umowie użytkowania wieczystego pomijano istnienie budynków posadowionych na gruncie i nie zamieszczano klauzuli o przeniesieniu ich własności. Notariusz, mimo braku określenia przez strony elementów niezbędnych do ważności umowy, nie odmawiał sporządzenia aktu notarialnego. Na koniec Sąd (przy pełnej świadomości bezprawności działań) dokonywał w księdze wieczystej wpisu użytkowania wieczystego gruntu na rzecz spółdzielni. Proceder miał na celu legalizację majątku spółdzielni mieszkaniowych w nowej rzeczywistości III RP.
 
Umowy zawierano w ten sposób przede wszystkim w latach 1989-1994, kiedy spółdzielnie mieszkaniowe nie mogły uzyskać praw do zabudowanych gruntów bez jednoczesnego odpłatnego nabycia już wzniesionych budynków. Dlatego w aktach notarialnych „omijano” ich sprzedaż, nie zważając na konsekwencje, a te są daleko idące.
 
Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 24 listopada 1992 r. (III CZP 124/92, OSP 1993, nr 7-8, poz. 154), brak postanowień o sprzedaży budynków w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, względnie zamieszczenie w niej postanowień zmierzających do obejścia tego obowiązku, sprawia, że umowa jest z mocy prawa nieważna (art. 58 § 1 k.c.) i jako taka nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2011 r., IV CSK 174/11, LexPolonica nr 3896818).
 
Problem jest poważny. Przykład Warszawy
 
Przeprowadzone w Biurze Gospodarki Nieruchomościami Urzędu m.st. Warszawy kontrole wewnętrzne (w latach 2005-2007) odnośnie zawieranych w przeszłości aktów notarialnych, dotyczących oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, wykazały dwie nieprawidłowości: oddawanie w użytkowanie wieczyste zabudowanej nieruchomości bez przeniesienia własności budynków (większość przypadków) oraz oddawanie zabudowanej nieruchomości w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 208 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z budynkami wzniesionymi po 5 grudnia 1990 roku. Zalecenia pokontrolne są jednoznaczne i nakazują wyeliminowanie z obrotu prawnego umów poprzez stwierdzenie ich nieważności.
 
Skalę zjawiska przybliża Prezydent m.st. Warszawy Hanna Gronkiewicz-Waltz, która już w piśmie z 8 października 2008 r. (znak: GK-D-XII-APR-72240-27-2-08), skierowanym do ówczesnego Ministra Infrastruktury Cezarego Grabarczyka, zwraca uwagę, że: „Problem nieprawidłowo zawartych w przeszłości umów notarialnych ze spółdzielniami mieszkaniowymi jest poważny i ma bardzo szeroki kontekst społeczny. Dotyczy to obszaru ok. 600 ha zamieszkałego przez ok. 200 000 mieszkańców, szczególnie na terenie dzielnic: Bemowo, Ursynów, Targówek i Mokotów”. Jednak oficjalne szacunki wydają się być znacząco zaniżone, gdyż do tej pory zweryfikowano znikomą liczbę aktów notarialnych. Kontrole miały charakter incydentalny i dotyczyły jedynie wybranych spółdzielni mieszkaniowych, a podanie dokładnej powierzchni nieruchomości dotkniętych wadą prawną jest niemożliwe.
 
Audyty wprost wskazują spółdzielnie, na rzecz których ustanawiano użytkowanie wieczyste gruntów bez przeniesienia własności budynków. Są to: SBM „Jary”, SM „Koński Jar-Nutki”, SBM „Natolin”, SM „Wola”.
 
Jak wygląda sytuacja, najlepiej pokazuje przykład SM „Wola”. Tylko z tą jedną spółdzielnią zawarto pięć bezwzględnie nieważnych umów obejmujących grunty o łącznej powierzchni ponad 77 ha, w których pominięto istnienie stu kilkudziesięciu budynków.
 
Zastanawia postawa stołecznych urzędników, którzy do dzisiaj ukrywają przed opinią publiczną niewygodne fakty i nie podejmują właściwych działań. Miasto nie realizuje zaleceń pokontrolnych i nie wytacza powództw o ustalenie nieważności umów ani nie występuje do sądu o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym. Nie zaprzestaje również pobierania nienależnych opłat za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości.
 
Mieszkańcy nie są informowani o problemie ani tym bardziej o tym, co tak naprawdę dla nich oznacza nieważność umów użytkowania wieczystego.
 
Spółdzielcze Niderlandy
 
Spółdzielnie, nigdy nie uzyskawszy użytkowania wieczystego gruntu, nie nabyły również własności budynków, więc, co oczywiste, nie mogły ich skutecznie obciążyć spółdzielczymi prawami do lokalu. Przepisy w tym zakresie są jasne i nie pozostawiają żadnego pola do interpretacji. Zarówno w świetle art. 135 § 2 i 3 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach, analogicznego zapisu art. 204 § 2 pkt 1 i art. 213 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo Spółdzielcze, jak i najnowszej regulacji zawartej w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym własność spółdzielni. Tak też konsekwentnie przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2004 r., V CSK 676/03, LexPolonica nr 367920).
 
Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego prawa do lokalu (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., III CZP 104/12, OSNC 2013, nr 10, poz. 113). Zatem nieważność umów oddających spółdzielni nieruchomości gruntowe w użytkowanie wieczyste skutkuje tym, że spółdzielcy są jedynie posiadaczami lokali bez tytułu prawnego (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08, OSNC 2010, nr 1, poz. 17). Wobec nieistnienia użytkowania wieczystego budynki i mieszkania (części budynków) należą do właściciela gruntów, czyli - w analizowanym stanie faktycznym - do gminy.
 
Nieważność umów użytkowania wieczystego przekłada się na fikcyjny charakter tzw. przekształceń własnościowych (spółdzielnie nie mogły przecież ustanawiać odrębnej własności lokali w budynkach komunalnych).  Spółdzielców nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, bowiem sanuje ona tylko brak uprawnień po stronie zbywcy, ale nie działa, gdy umowa mająca stanowić podstawę nabycia jest nieważna. W tym miejscu warto przytoczyć fragment opinii prawnej sporządzonej na zlecenie m.st. Warszawy przez prof. dr. hab. Jerzego Pisulińskiego oraz dr. Iwonę Karasek z Katedry Prawa Cywilnego Uniwersytetu Jagiellońskiego: „(…) Owo przekształcenie nie jest niczym innym jak ustanowieniem odrębnej własności i jej przeniesieniem. Przeniesienie własności nieruchomości jest tu dokonywane w wykonaniu zobowiązania spółdzielni wynikającego z ustawy. Zobowiązanie takie istnieje wobec osoby, która jest podmiotem spółdzielczego prawa do lokalu. Jeżeli zatem spółdzielnia przeniosła własność na osobę, której nie przysługiwało prawo spółdzielcze, a więc i nie przysługiwało jej roszczenie o przekształcenie (przeniesienie własności), to czynność ta musi być uznana za nieważną”. Jednym słowem, skoro spółdzielcze prawa nigdy nie powstały, nie było czego przekształcać.
 
Ponadto, zgodnie z art. 36 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach usytuowanych na gruntach będących 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej może nastąpić dopiero po nabyciu przez spółdzielnię mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego działek budowlanych, na których wybudowano te budynki.
 
Co dalej?
 
Po 1989 roku miało miejsce wiele innych, oprócz opisanych w artykule, nieprawidłowości w związku z uwłaszczaniem spółdzielni. Efekt jest ten sam: spółdzielnie od  lat bezprawnie władają hektarami polskich miast na podstawie bezwzględnie nieważnych umów użytkowania wieczystego.
 
Konieczna jest zmiana obowiązujących przepisów. W sytuacji, gdy spółdzielni nie przysługuje własność gruntu lub jego użytkowanie wieczyste, najprostszym rozwiązaniem wydaje się uwłaszczenie spółdzielców z mocy samego prawa - przyznanie im odrębnej własności lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (obejmującej grunt i budynek). W ten sposób każdy spółdzielca nabywałby ex lege własność mieszkania od dotychczasowego właściciela, najczęściej od gminy.
 
Jednak projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wniesiony przez posłów Platformy Obywatelskiej (Sejm VII kadencji, nr druku 819) przewiduje uwłaszczenie nie spółdzielców, lecz spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z planowanym brzmieniem przepisu art. 45 ust. 1 „Spółdzielnia, która na gruncie będącym w dniu 5 grudnia 1990 r. w jej posiadaniu i stanowiącym własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego lub związku takich jednostek wybudowała sama lub wybudował jej poprzednik prawny budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, nabywa, po upływie 2 lat od dnia wejścia ustawy w życie, własność tego gruntu przez przemilczenie w takim zakresie, w jakim grunt ten jest niezbędny do prawidłowego korzystania z budynków i innych urządzeń.”
 
***
 
Znaczna część spółdzielni mieszkaniowych opuściła PRL bez jakichkolwiek praw do gruntów. Po 1989 roku była szansa na uwłaszczenie ich członków. Z tej szansy nie skorzystano i III RP poszła w innym kierunku. Może warto spróbować teraz? Przytoczony projekt autorstwa PO tego nie robi.
 
 
Piotr Grodecki

Nowości od blogera

Komentarze

Inne tematy w dziale Polityka